Огромна разлика в цените на квадрат между столицата и всички останали градове!
Всяка следваща година в България, пазарите на имоти стават все по-невъзможни за предвиждане. През 2019 година пазара на имоти ще остане устойчив, като разбира се цените се влиаят от няколко фактора: банкови и политически политики, търсене и качеството на предлаганите обекти. В последните години се наблюдава една нова за нашите региони тенденция: продавачите на имоти, дори в неразвити райони пресмятат цената на квадрат през печалбата на инвеститора, което далеч не е оправдано, защото полето си е поле и тепърва трябва да бъдат изграждани инфраструктура и захранващи връзки. Практиката навлезе от Америка и развитите страни и в нея определено има логика, но когато имота се намира в ядрото на града. Покачването на цените на голите терени неимоверно води и до покачване на цените за крайните потребители. Не можем да говорим за достигане на пик на цените в град Пловдив, защото през изминалите години наблюдавахме подобно движение на пазара в град София и това доведе до свиване на пазара и изравняване на цените в по-добрите квартали и тези на новопоявилите се райони.
Реалните цени в град Пловдив трябва да бъдат около 800евро на квадрат, като е много важно клиентите да разберат, че не еденичната цена е важна, а какво те получават. Има два основни вида клиенти – тези, които вече имат опит и тези, които тепърва им предстои да закупят първото си жилище. Всеки с опит знае, че е най-важно да получиш високо качество на оптимална цена, защото така придобиваш актив, който тепърва ще повишава себестойността си.
В цяла Европа, хората осъзнаха, че качеството на живот извън центъра на града е много по-добро. Единственото преимущество на това да живееш в ценъра на града е възможността да ходим пеш до любимите си обществени обекти. Проучване на най-бързо развиващите се градове – обикновено столиците сочи, че хората прекарват над 40% от времето си в квартала и то е разпределено основно в грижи за семейството, пазаруване на храна и спорт. Далеч повече са негативите на централната градска част, които включват повече стрес, по-високи данъци, липса на зони за паркиране, по-замърсен въздух и други. В столицата на България се наблюдават цени от 1100 евро на квадрат в новите сгради и 1600 евро в по-централно разположените, докато тези цени в Пловдив са на половина. Когато погледнем към имотите в централна градска част ще видим, че цените в София достигат до 4000 евро, а в Пловдив максимум 2000 евро. Реално няма причина от такива разлики, при положение, че в много аспекти София не предлага по-добри условия на живот.
Ето пример с новата сграда на МИГ Инженеринг в град Пловдив – IZIDORA, която има внушителни размери и иновативна концепция.
Подобна сграда в София би започнала продажби от минимална цена от 1100 евро. Предвид вложените идеи във фазата на проектирането и високото качество на изпълнени по немски стандарти, сградата ще предложи на нейните обитатели изключително високо качество на живот.
С тази разлика, че Пловдив все още не е пренаселен и сгради на бъдещи главни булеварди, тепърва ще се очертаят добри, както за обитаване, така и като инвестиция. Важно е да разглеждаме различните имоти, на различни ценови нива в зависимост от локацията, и дали имота има нужда от ремонт или не, както и качеството на новопостроените сгради.
Най-вероятно ръстта на цените на недвижими имоти в Пловдив тепърва предстои, докато в София се очаква определено затишие на пазара, тъй като столицата не е добре планирана и липсват иновативни сгради и качествено строителство.
Имотен пазар
Пловдив е сред най-динамичните жилищни пазари в страната. Мнозина считат, че нарасналото търсене поради икономическото развитие на региона и съответната урбанизация с бързи темпове, се намира в състояние на неудовлетвореност. Предвид огромните комплекси, които приютиха стотици семейства през последните няколко години, по примера на Оазисите, Корона и т.н., такава трактовка може да звучи във функционална несъвместимост, но реалността е такава – търсенето на имоти в пловдив в надвишава предлагането. Често интересът не касае жилищни нужди, а инвестиционно намерение за отдаване под наем. Такава теза се подкрепя и от статистиката:
Безспорно Пловдив е лидер по ръст на цените на имотите сред големите градове през 2018. По-осезаемият ръст на продажните цени започва в края на 2016, като през 2017 година достигна 11% на годишна база, а през 2018 г. продължи да се ускорява и достигна 16%. Въпреки, че започва да се наблюдава леко успокояване към края на годината, сред големите областни градове именно Пловдив е първенец с най-високо ниво на растеж на цените.
Средната цена на един кв.м. жилищна площ във втория по големина град е между 700-850 евро/кв.м., което очертава именно този ръст с близо 100 евро повече от миналогодишната ставка. Значителното увеличение никак не влия на сделките с имоти, като през първото 9-месечие е регистриран ръст от 5,1% до 11 439 операции по прехвърляне на имоти, според данни на Агенцията по вписвания. Обичаен спад има през лятното тимесечие, ала като цяло тенденцията за увеличаване на ипотеките е показателна.
Ипотеки
При ипотеките акселерацията е в пъти по-осезаема, като броят реализирани кредити удари тавана в Пловдив. С бърз темп на ръста от 15,7% за месеците април-май 2018, регистрираните ипотеки скачат до 1400 броя, от които 326 законови ипотеки и 1074. Погледнато на база полугодие, ръстът е близо 20% от 2017. Все още няма точна статистика за цалата 2018, ала прогнозите са да бъде рекордна от гл.т. на теглене на пари за имоти.
Пиковете на ипотечното кредитиране експерти често обясняват и като финансова въртележка за рефинансиране на друг кредит. При подобен банков ход на практика липсва реална сделка на пазара на имоти, но се осъществява ипотечен заем при по-добри лихвени условия.
Колко струва квадратният метър в Пловдив по райони?
Ценовите сегменти се определят основно от следните характеристики – разположение, тип и датиране на строителството и разбира се видът, състоянието, големината и предназначението на имота. Има и още няколко фактори, които оскъпяват или понижават цената – фонда паркоместа, социалната и материалната инфраструктурата, етажност, реноме на строители и проектанти.
На първо място ще започнем с местоположение и квартал. За справка ще използваме статистиката от сайта за имоти imoti.net, която се изготвя на база качените имоти в сайта, т.е. наличните реални предложения за продан.
Така според офертите най-висока цена на квадратен метър при апартаментите държат къщите и жилищата в Стария град (1965 евро/ кв.м. за къщи и над 1000 евро/кв.м. за апартаменти), както и апартаментите в Каменица 1 и в Центъра, които започват от над 900 евро квадратът. Това е обяснимо, тъй като в районите има най-слабо строителство, най-малко предлагане и съответно високо търсене заради стратегическото място. Прави впечатление, че цените на Пещерско шосе се движат около 900 евро/кв.м., което пък се обяснява със строящите се жилищни сгради в района, които вдигат средните цени заради новостта на имотите.
Най-предпочитано е тухленото строителство, което съответно прави и цените на апартаментите в тухлени сгради най-високи.
Следва го строителството и конструкциите тип ЕПК и ПК – повечето такива сгради са старо строителство, но поради високата им здравина и надеждност, често цените на апартаментите в тях са близки, макар и по-ниски от тези в тухлените.
С най-ниски цени са апартаментите в панелните блокове. Това е свързано с напредването на срока на експлоатация на този тип сгради. Цялостното саниране на панелните сгради повишава стойността на имотите в тях, тъй като ги прави по-устойчиви и увеличава техния живот.
Традиционно скъпи са малките жилища – едностайни и двустайни, докато тристайните и по-големите излизат доста по-изгодно в съотношение на квадратен метър.
Апартаментите в кв. “Изгрев” и ЖР Тракия държат първенството по най-евтин дом. Етажността също играе роля – първите и последните етажи не са предпочитани за живеене, макар да имат своите предимства – лесен достъп, гледки и др. Презумпцията е, че на партерите и първите етажи, може да има проблеми със сигурността на имотите, а при последните – проблеми свързани с течове от покрива. Ето защо, апартаментите, които се намират на първи и последни етажи в блоковете, обичайно се реализират на по-ниски цени в сравнение с жилищата на средните етажи в същите блокове или в сгради със сходно местоположение.
Последните свободни парцели земя в централните части на Пловдив се търгуват особено скъпо, като достигат дори 500 евро за квадратния метър. Къщенските квартали зад стадион “Христо Ботев”, зад училище “Душо Хаджидеков”, “Съдийски” и около Водната палата са образец в това отношение, а в останалите райони терените варират на цени между 50 до 200 евро за квадрат.
Бизнес и гаражните площи държат цена. Обичайно при офис и магазинни имоти квадратурата е малка, което ги прави аналогични на едностайните апартаменти. Предложенията за гаражи намаляват все повече, което обуславя и високите цени между средно 14 до 25 хил. евро според големината. Ниската ставка, която излиза при гаражите в центъра на града е поради причина на пълен дефицит на предложения поединично и наличието само на една обява за голям подземен паркинг на площ около 120 кв.м., който не се продава на части.
Източник: trafficnews.bg
